Städtebauförderung Wilster – Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden”

Für das Gebiet „Innenstadt Wilster“ der Stadt Wilster hat die Ratsversammlung am 7. März 2011 die Durchführung vorbereitender Untersuchungen (VU) nach § 141 BauGB beschlossen. Die Durchführung der VU ist die verfahrensrechtliche Voraussetzung für die formelle Abgrenzung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme und liefert den Nachweis, dass städtebauliche und funktionale Defizite vorliegen.

Die Durchführung der VU ist die Grundlage aller Maßnahmen, die im Rahmen der Städtebauförderung durchgeführt werden sollen und wurde von 2011 bis 2014 unter Beteiligung der Bevölkerung, Politik und Fachexperten erarbeitet.

• Download Endbericht VU
• Download Pläne VU

Da das Städtebauförderungsprogramm „Kleinere Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke” großen Wert auf die interkommunale Zusammenarbeit legt, sind die folgenden Konzepte im Rahmen der VU erarbeitet und in deren Ergebnis berücksichtigt worden:

Zukunftskonzept Daseinsvorsorge (2014)

Ziel des Zukunftskonzepts Daseinsvorsorge war die Herleitung von interkommunal abgestimmten Projekten und Maßnahmen zur Sicherung der vielfältigen öffentlichen und privaten Leistungen der regionalen Daseinsvorsorge.

Die gemeinsame Erarbeitung eines Zukunftskonzepts durch die Stadt Wilster und die Gemeinden der Wilstermarsch diente zum einen dazu sicherzustellen, dass mit den in Wilster perspektivisch durch die Städtebauförderung mitfinanzierten Maßnahmen der Daseinsvorsorge auch die Bedarfe der Gemeinden der Wilstermarsch angemessen berücksichtigt werden. Zum anderen sollte die durch die Städtebauförderung angestoßene Gutachter- und Beteiligungsphase genutzt werden, um sich innerhalb der Gemeinden der Wilstermarsch inklusive der Stadt Wilster auf ein gemeinsames strategisches Vorgehen beim Umgang mit dem demografischen Wandel zu verständigen.

Die Ergebnisse des Konzeptes können Sie hier herunterladen:

• Endbericht Textteil
• Endbericht Materialband

Regionales Einzelhandelskonzept (2013)

Aufgabe war zum einen die Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation und das Aufzeigen von Stärken, Schwächen und Potentialen des Einzelhandelsstandortes Wilster. Zum anderen ging es um die Benennung zentraler Versorgungsbereiche, die Darlegung der ökonomischen und städtebaulichen Entwicklungspotenziale und die Erstellung einer aktuellen Liste zentrenrelevanter Sortimente. Letztendliches Ziel war das Aufzeigen von Entwicklungsperspektiven für die Nahversorgung und die Positionierung der Stadt Wilster als Unterzentrum in der Region sowie die Erarbeitung von Handlungsempfehlungen zur Stärkung der Ortsmitte.

Wohnungsmarktkonzept für Wilster und die Wilstermarsch (2014)

Die Stadt Wilster hat gemeinsam mit den Gemeinden der Wilstermarsch ein Wohnungsmarktkonzept erarbeitet, das konkrete Handlungsempfehlungen liefert, um den demographischen Entwicklungen in der ländlich geprägten Region offensiv zu begegnen. Folgende zentrale Fragestellungen wurden beantwortet:

• Wie haben sich die Angebots- und die Nachfragesituation in den letzten Jahren entwickelt?
• Wie lassen sich Angebot und Nachfrage auf dem lokalen Markt charakterisieren?
• Welches sind die Stärken und Schwächen des Wohnstandortes? Welche Potenziale und Handlungsbedarfe gibt es?
• Wie wird sich die Nachfrage in Zukunft entwickeln und welche Bedarfe ergeben sich daraus?
• Welche Neubaubedarfe gibt es? Auf welche Segmente sind diese bezogen? Welche Wohnbauland-potenziale bestehen zur Realisierung der Bedarfe?
• Ist das preisgünstige Wohnungsangebot ausreichend?
• Wie ist der energetische Zustand des Wohnungsbestandes zu beurteilen?

 
Die Ergebnisse des Konzeptes können Sie hier herunterladen:

• Endbericht

Im Ergebnis der VU hat die Stadt Wilster zwei Sanierungsgebiete förmlich festgelegt, da in diesen Bereichen städtebauliche Missstände nachgewiesen werden, zu deren Behebung das Gebiet durch Sanierungsmaßnahmen wesentlich verbessert oder umgestaltet werden soll und die einheitliche und zügige Durchführung dieser Sanierungsmaßnahme im öffentlichen Interesse liegt.

Der Beschluss der Sanierungssatzungen erfolgte von der Ratsversammlung am stellt den Beginn der Durchführungsphase der Sanierung dar.

Die Satzungen beinhalten folgende Regelungen:

• Abgrenzung der städtebaulichen Gesamtmaßnahme
• Festlegung des gewählten Sanierungsverfahrens (umfassend oder vereinfacht) und damit die Festlegung, ob Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB herangezogen werden können
• Umfang der genehmigungspflichtigen Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 BauGB

Die Satzungen können Sie hier herunterladen:

• Download Sanierungssatzung 1
• Download Sanierungssatzung 2

Die Festlegung der Sanierungsgebiete hat für die Eigentümerinnen und Eigentümer verschiedene Auswirkungen und Verpflichtungen. Nachfolgend finden Sie zu den einzelnen Themen weitere Informationen.

Eintragung eines Sanierungsvermerkes

Mit der Ausweisung eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes wird durch das Grundbuchamt ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke eingetragen. Dies bedeutet, dass ohne die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 145 BauGB Eintragungen im Grundbuch nicht vorgenommen werden können bzw. abgeschlossene Rechtsgeschäfte nicht wirksam werden sowie mit Baumaßnahmen nicht begonnen werden kann. Die Sanierungsvermerke haben keine unmittelbare rechtliche, sondern lediglich nachrichtliche Bedeutung. Nach Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahme wird der Sanierungsvermerk aus den Grundbüchern gelöscht.

Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Gebietes hat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes für die Eigentümerinnen und Eigentümer sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen. Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder deren Umsetzung wesentlich erschweren würden, sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens nach den §§ 144 und 145 BauGB beispielsweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

• der Verkauf eines Grundstücks
• die Teilung eines Grundstücks
• die Bestellung eines Erbbaurechts
• die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch,
• die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
• Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr,
• Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden

Der Stadt steht für alle Grundstücksverkäufe im Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht zu – mit Ausnahme vom Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

Die oben genannten Rechtsgeschäfte sollten direkt nach Abschluss zur sanierungsrechtlichen Genehmigung schriftlich bei der Stadt Wilster eingereicht werden. Über die Genehmigung hat die Stadt Wilster binnen eines Monats zu entscheiden, andernfalls gilt die Genehmigung als erteilt. Diese Frist kann durch die Stadt um maximal drei Monate verlängert werden.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass der Vorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierungsmaßnahme unmöglich macht, wesentlich erschwert oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft.

Finanzierung privater Modernisierungsmaßnahmen

Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt durch die jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer. Daher sind auch die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung grundsätzlich von den jeweiligen Eigentümerninnen und Eigentümer oder den Erbbauberechtigten selbst zu tragen. Jedoch bestehen gemäß den Städtebauförderungsrichtlinien Fördermöglichkeiten für Eigentümerinnen und Eigentümer im Sanierungsgebiet.

Zum einen besteht für Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Objekt im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen mit starken baulichen Mängeln beurteilt worden ist, die Möglichkeit einer Förderung von Modernisierungsausgaben. Zum anderen haben Eigentümerinnen und Eigentümer, deren Objekt im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen mit geringen baulichen Mängeln, mit baulichen Mängeln sowie mit starken baulichen Mängeln beurteilt worden ist, nach § 7h Einkommensteuergesetz (EStG) unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, erhöhte Absetzungen von Herstellungskosten für Gebäude steuerlich geltend zu machen.

Für die genauen Bedingungen zur Gewährung von Modernisierungszuschüssen und die steuerliche Absetzbarkeit nehmen Sie bei Interesse bitte vor Beginn der Maßnahmen Kontakt mit nachstehenden Ansprechpersonen auf:

BIG Städtebau GmbH, Treuhänderische Sanierungsträgerin der Stadt Wilster, Eckernförder Straße 212, 24119 Kronshagen - Tel. 0431-5468-419 -

• Informationen für Eigentümerinnen und Eigentümer im Sanierungsgebiet der Stadt Wilster
• Bescheinigungsrichtlinien zur Anwendung der §§ 7 h, 10 f und 11 a des Einkommensteuergesetzes (EStG)
• Steuervorteil im Sanierungsgebiet Übersicht 

Ausgleichsbetragserhebung (im umfassenden Sanierungsgebiet) 

Nach Abschluss der Sanierung sind Eigentümerinnen und Eigentümer verpflichtet, nach § 153 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhung ihres Grundstückes zu zahlen. Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen tritt an die Stelle zu entrichtender Beiträge nach dem kommunalen Abgabengesetz, welche in Sanierungsgebieten entfallen.